★ Bienvenue dans ImmoLock

ImmoLock est votre assistant de poche pour l'immobilier professionnel. Cette application vous aide à savoir, en quelques minutes, si une opération est rentable — et à gérer vos biens loués au quotidien.

Ce guide est fait pour être lu sans aucune connaissance technique. Chaque fonction est expliquée pas à pas, avec des exemples simples. Vous n'avez rien à installer : tout se passe dans l'application.

À quoi sert l'application ?

ImmoLock réunit deux métiers dans une seule application :

Comment utiliser ce guide

• Le sommaire à gauche liste tous les chapitres. Cliquez pour aller directement où vous voulez.
• La barre de recherche en haut : tapez un mot (par exemple « quittance » ou « TVA ») et seules les sections concernées s'affichent, avec le mot surligné.
• Les mots compliqués sont expliqués dans le Glossaire en bas de page.

1 Créer un compte & se connecter

Avant tout, vous devez créer votre compte personnel. Vos données sont privées : personne d'autre que vous ne peut les voir.

Créer votre compte

1. Ouvrez l'application et appuyez sur « Lancer l'application » puis sur « Créer un compte » (ou « S'inscrire »).
2. Saisissez votre e-mail et un mot de passe. Vous pouvez aussi vous inscrire en un clic avec Google ou Apple.
3. Validez. Votre espace personnel est créé immédiatement, vide et prêt à l'emploi.

Se connecter ensuite

À chaque retour, entrez simplement votre e-mail et votre mot de passe, ou cliquez sur Google/Apple. Si vous avez oublié votre mot de passe, utilisez le lien « Mot de passe oublié » pour recevoir un e-mail de réinitialisation.

Votre profil

En haut à droite, l'icône « personne » 👤 ouvre votre profil. Vous pouvez y renseigner votre nom / nom de société et votre logo : ils apparaîtront automatiquement sur les documents PDF (plaquettes, baux, quittances) que vous générez.

Pour vous déconnecter, utilisez l'icône « sortie » 🚪 en haut à droite.

2 L'écran d'accueil : deux univers

Une fois connecté, tout se pilote depuis une barre en bas de l'écran avec deux boutons. C'est votre télécommande principale.

Choisissez l'univers selon ce que vous voulez faire : analyser un achat-revente → MDB ; gérer un bien que vous louez → Locatif. Vous pouvez passer de l'un à l'autre à tout moment.

3 Tableau de bord — Marchand de biens

C'est la première chose que vous voyez dans l'univers MDB : une vue d'ensemble de toutes vos opérations en cours.

Les deux grands chiffres en haut

La liste de vos opérations

En dessous, chaque opération apparaît sous forme de carte, classée par statut : Étude En cours Vendu. La carte affiche le nom, l'adresse, la marge prévue, et des badges d'alerte (par exemple un risque détecté lors de la visite ou un risque d'inondation).

Vous pouvez trier la liste (récemment modifié, nom A→Z, marge la plus élevée, statut) et filtrer pour n'afficher que les biens à risques majeurs.

4 Créer une nouvelle opération

Pour analyser un bien, créez d'abord une « opération ». Appuyez sur le gros bouton « + Nouvelle opération » en bas de l'écran MDB.

L'application vous propose alors deux façons de commencer :

1. Appuyez sur « + Nouvelle opération ».
2. Choisissez « Saisie manuelle » ou « Importer une fiche PDF ».
3. Si import PDF : sélectionnez le fichier. Patientez quelques secondes pendant l'analyse (un message « Gemini analyse la fiche… » s'affiche).
4. L'opération est créée et vous arrivez directement dans le formulaire pré-rempli. Le PDF d'origine est conservé dans l'onglet Documents.

📍 Onglet 1 — Acquisition

C'est ici que vous décrivez l'achat : combien vous payez le bien, et combien il vaut sur le marché.

Le prix et les frais

• Nom du projet et adresse.
• Prix d'achat FAI (Frais d'Agence Inclus) : le prix affiché sur l'annonce.
• Frais de notaire : un interrupteur vous laisse choisir entre deux régimes :
  • Régime Marchand (~2,5 %) : réduit, réservé aux marchands de biens qui s'engagent à revendre.
  • Régime Classique (~7,5 %) : les frais de notaire « normaux » d'un achat classique.

Le « Calculateur d'Offre Inversée »

Une fonction très pratique : au lieu de partir du prix demandé, vous indiquez la marge que vous voulez absolument gagner, et l'application calcule le prix d'achat maximum que vous pouvez proposer pour atteindre cet objectif. Idéal pour préparer une négociation.

Aide à l'estimation du prix au m²

Pour savoir si vous achetez au bon prix, l'application vous aide à connaître le prix moyen du quartier :

• Données DVF (ventes réelles enregistrées) : l'application interroge la base officielle des transactions et vous propose un prix moyen au m², avec un badge de confiance et un rayon de recherche qui s'élargit si besoin (de 500 m à 5 km).
• Estimation par IA : pour affiner, l'IA peut proposer un prix au m² adapté au contexte (avec décotes éventuelles).
• Split-View MeilleursAgents : sinon, une fenêtre web intégrée vous laisse consulter MeilleursAgents et saisir le prix au m² à la main.

🔨 Onglet 2 — Travaux

Vous décrivez ici les travaux à réaliser et combien ils vont coûter. C'est souvent le poste qui fait ou défait une opération.

La grille des postes de travaux

L'enveloppe globale est découpée en lots techniques (Toiture, Ravalement, Fenêtres, Cuisine, Salle de bain, etc.). Pour chaque poste, vous saisissez votre budget estimé puis, plus tard, le montant réel du devis de l'artisan. L'application calcule automatiquement les écarts pour que vous gardiez le contrôle du budget.

L'estimateur de travaux au m²

Pas le temps de chiffrer poste par poste ? Choisissez un niveau de rénovation et l'application estime le coût à partir de la surface :

Vous pouvez ajouter des surcharges (maître d'œuvre +10 %, accès difficile +15 %, zone tendue), une ligne libre en euros (ex : changement de toiture), et une marge de sécurité de 10 % pour les imprévus est appliquée automatiquement.

Scanner une photo avec l'IA

Le bouton « Scanner avec l'IA » analyse une photo prise sur le terrain : l'IA estime le niveau de rénovation (légère / moyenne / lourde) et propose une fourchette de prix au m² à injecter dans le poste de travaux.

La durée de l'opération

Indiquez la durée en mois. C'est un réglage important : plus l'opération dure, plus les intérêts bancaires, l'assurance et les taxes s'accumulent. Cette durée influence directement le prix de revient total.

💶 Onglet 3 — Financement

Comment financez-vous l'opération ? Combien apportez-vous, combien empruntez-vous, et à quel coût.

• Apport personnel global : l'argent que vous mettez de votre poche. Le montant emprunté est calculé automatiquement (ce qu'il reste à financer).
• Taux du crédit court terme / in fine : les intérêts sont calculés au prorata de la durée des travaux saisie à l'onglet précédent.

Les frais bancaires et de tiers

Pour un calcul réaliste, n'oubliez pas les frais « cachés » de l'accès au crédit :

Tous ces frais s'ajoutent au Prix de Revient Total et viennent réduire votre marge. Ils sont aussi intégrés au calcul de l'effort de financement (le partage apport / emprunt).

🏷️ Onglet 4 — Revente & scénarios

Comment allez-vous revendre ? En un seul bloc, ou découpé en plusieurs lots (appartements) vendus séparément ?

Deux stratégies de revente

• Vente en bloc : vous revendez le bien entier en une seule fois. Saisissez le prix de revente attendu.
• Vente à la découpe (multi-lots) : vous divisez en plusieurs lots et saisissez un prix par lot. Souvent plus rentable, mais plus long et plus complexe.

Le comparateur graphique

Un graphique compare instantanément les deux scénarios pour vous aider à arbitrer : « bloc » contre « découpe ». Vous voyez en un coup d'œil combien la découpe rapporte en plus (ou en moins).

🧮 Onglet 5 — Résumé (le verdict)

C'est l'onglet le plus important : il rassemble tous vos chiffres et vous donne le résultat final de l'opération, calculé automatiquement.

Les grands chiffres

Le régime de TVA

Selon votre situation, l'application applique l'une de ces règles (réglable dans le projet) :

• TVA sur marge (par défaut) : vous ne payez la TVA que sur votre bénéfice.
• TVA sur prix total : cas des biens « neufs » ou requalifiés, avec TVA déductible sur les travaux.
• Exonéré / hors champ : pas de TVA (mais l'impôt sur le bénéfice reste dû).

Générer une offre d'achat

Depuis cet onglet, le bouton « Générer une offre d'achat » produit une offre d'achat PDF prête à transmettre, pré-remplie avec le prix négocié et l'adresse du projet : durée de validité paramétrable et clauses suspensives standards (obtention de prêt, urbanisme). Document transitoire, non conservé en base.

📸 Onglet 6 — Photos

Ajoutez les photos du bien et du chantier. Elles servent à documenter l'opération et illustrent automatiquement la plaquette PDF que vous présenterez à vos partenaires.

• Prenez ou importez des photos depuis votre téléphone.
• Ajoutez le logo de votre société : il apparaîtra en en-tête de vos documents.

📈 Onglet 7 — Pitch Client (simulation locative)

Cet onglet sert à présenter le bien à un investisseur : « si vous achetez et louez ce bien, voici ce qu'il rapporte ». Tout est calculé avec des garde-fous professionnels pour rester réaliste.

Les indicateurs de rentabilité

Les garde-fous de prudence

• Curseur de vacance locative : un % pour anticiper les mois sans locataire.
• Curseur de provision entretien / travaux : un % mis de côté pour les réparations.
• Règle des 3 €/m² : une provision de sécurité automatique. Si le cash-flow reste positif après cette retenue → label Deal sûr. Sinon, une alerte vous prévient que la rentabilité est trop juste.
• Alerte plafond de charges (15 %) : si les charges dépassent 15 % du loyer, un avertissement orange s'affiche (risque d'érosion du cash-flow).

Gestion déléguée & assurance loyers (GLI)

Deux interrupteurs ajustent le rendement au plus près de la réalité :

• Gestion déléguée : si une agence gère le bien à votre place (taux par défaut 8 %).
• Assurance GLI : assurance contre les loyers impayés (taux par défaut 2,5 %).

Quand ils sont activés, leur coût mensuel est affiché et déduit avant le calcul du rendement net.

Le Copilote Métier (alertes intelligentes)

L'application surveille la cohérence de vos chiffres et vous alerte en cas d'anomalie classique : taxe foncière trop faible, charges de copropriété sous-estimées, régime fiscal mal choisi, etc. Il intègre aussi un détecteur de perte fiscale (location nue fortement imposée sans déficit foncier → conseil de bascule LMNP réel / SCI à l'IS) et un référentiel des leviers bancaires à négocier (différé, IRA nulles, financement à 110 %, modulation, transférabilité).

Optimiseur d'assurance emprunteur (loi Lemoine)

Sous le résumé du prêt, saisissez un taux d'assurance de substitution : l'application affiche immédiatement le gain de cash-flow mensuel, annuel et total obtenu en changeant d'assurance emprunteur (droit de résiliation à tout moment, loi Lemoine).

🔍 Onglet 8 — Visite (audit terrain)

À utiliser pendant la visite physique du bien. Il vous aide à noter l'immeuble objectivement et à repérer les pièges qui pourraient ruiner l'opération.

Le score de prudence sur 50

Vous remplissez une grille de notation sur 5 catégories, chacune notée sur 10 :

1. Gros œuvre & structure (toiture, façade, charpente, humidité).
2. Technique & réseaux (électricité, plomberie, évacuations, DPE).
3. Potentiel architectural (facilité de division, luminosité).
4. Parties communes (cage d'escalier, sécurité, copropriété).
5. Environnement immédiat (bruit, transports, commerces).

Un score inférieur à 30/50 déclenche une alerte orange : « Bien nécessitant une forte enveloppe de négociation ».

Les « Red Flags » (interrupteurs de blocage)

• Mérule : présence du champignon destructeur.
• Péril / insalubrité : immeuble sous arrêté municipal ou préfectoral.
• Amiante classe 3 : désamiantage lourd nécessaire.
• Zone PPRI rouge : risque d'inondation sévère.
• PLU bloquant : la mairie interdit la division.
• Réseaux insécables : impossible de créer des compteurs individuels.

La grille de décotes automatiques

Certains défauts (sans être éliminatoires) appliquent une décote automatique sur la valeur de revente, par exemple : infrastructures bruyantes (−10 %), défauts structurels incorrigibles (−15 %), etc. L'application ajuste vos chiffres en conséquence.

La checklist anti-erreurs

Avant de faire une offre, cochez ces 5 vérifications de sécurité : contrôle des diagnostics (plomb/amiante), accès aux combles et sous-sol, 2 visites à des moments différents, factures d'énergie réelles, et analyse des 3 derniers PV d'AG + taxe foncière + appel au syndic.

📁 Onglet 9 — Documents (dossier technique)

Centralisez ici toutes les pièces justificatives du bien. C'est votre dossier de due diligence, prêt à être annexé à vos présentations.

Les emplacements de dépôt

Une checklist avec des « slots » où déposer vos fichiers (PDF, JPEG, PNG) :

Chaque ligne affiche un badge Manquant ou Joint. Un clic sur un document l'ouvre directement dans l'application (visionneuse PDF intégrée).

Géorisques (risques environnementaux)

L'application interroge la base officielle Géorisques pour l'adresse du bien : inondation, mouvements de terrain, retrait-gonflement des argiles (risque de fissures), pollution des sols, arrêtés de catastrophe naturelle. Le tout présenté avec un code couleur vert / orange / rouge.

Deux compléments sont disponibles depuis cette section :

• État des risques (PDF annexable) — un rapport de synthèse type ERRIAL/ERP avec une bannière de vigilance globale (Vert/Orange/Rouge), la zone sismique et l'exposition aux argiles, à joindre au dossier de revente. (Document de due diligence, il ne remplace pas l'ERP réglementaire officiel.)
• Audit démographique de la commune — une fiche repliable : revenu médian estimé, part propriétaires/locataires et scores d'attractivité, pour évaluer le marché local. (Estimations par zone, non issues d'un appel en direct aux bases INSEE/DVF.)

🤝 Co-investissement (partenaires privés)

Vous montez l'opération avec des partenaires qui mettent de l'argent ? Ce module calcule automatiquement combien rendre à chacun à la revente.

Comment ça marche

1. Ajoutez chaque partenaire avec son nom et son apport. L'application calcule son prorata (sa part en %).
2. Choisissez son mode de rémunération :
   • Au prorata de la marge : il touche un pourcentage du bénéfice réel.
   • À taux fixe annuel : il est rémunéré comme un prêteur, à un taux fixe sur la durée exacte du portage.
3. Le tableau de sortie affiche la somme exacte à restituer à chaque partenaire chez le notaire.

📇 CRM Prospects (coffre-fort d'investisseurs)

Enregistrez vos acquéreurs et investisseurs, puis laissez l'application les rapprocher automatiquement de vos opérations : quand une affaire colle à un profil, vous relancez la bonne personne en un geste, sur son canal préféré.

À quoi ça sert

C'est votre carnet d'investisseurs : au lieu de chercher « à qui pourrais-je proposer ce bien ? », vous partez d'une opération simulée et l'application vous classe vos prospects du plus compatible au moins compatible. Idéal pour placer une affaire en off-market avant même de la diffuser.

On y accède depuis le tableau de bord MDB : l'action « Prospects » en haut de l'écran.

Créer un prospect

1. Ouvrez Prospects → bouton « + ».
2. Renseignez son identité : nom, téléphone, e-mail.
3. Décrivez ses critères de recherche : budget maximum, rendement cible, zones (codes postaux), enveloppe de travaux max, surface minimale.
4. Indiquez sa stratégie fiscale visée : LMNP, SCI à l'IS, marchand de biens (MDB), déficit foncier, ou « indifférent ».
5. Ajoutez des notes libres, puis enregistrez.

Le matching (classement par score)

Depuis Prospects, choisissez une de vos opérations : l'application affiche vos prospects classés par score de compatibilité (de 0 à 100), avec des chips de motifs qui expliquent pourquoi chacun colle (ou pas).

La relance sur le bon canal

Sur chaque prospect retenu, une barre de relance propose trois boutons : WhatsApp, SMS et e-mail. Le message est déjà pré-rempli avec un pitch off-market (rendement estimé, enveloppe de travaux, stratégie fiscale) — vous n'avez plus qu'à envoyer, ou à personnaliser d'abord.

📄 Générer la plaquette PDF investisseur

En un clic, transformez votre opération en un beau dossier de présentation, prêt à envoyer à une banque, un co-investisseur ou un acheteur.

1. Dans l'opération, appuyez sur « Générer la plaquette PDF ».
2. L'application construit un dossier premium avec : votre en-tête société, le pitch financier, le graphique d'équilibre du cash-flow, les mentions de prudence et la galerie de photos.
3. Partagez-le directement via les canaux de votre téléphone (WhatsApp, e-mail…).

🏠 Gestion locative : se repérer

Appuyez sur « Locatif » en bas de l'écran pour entrer dans l'univers de gestion de vos biens loués.

En haut, un tableau de bord résume vos loyers (encaissés, en attente, en retard). En dessous, un menu donne accès à 9 rubriques :

Le bouton « + » en bas crée un nouvel élément dans la rubrique où vous êtes. En haut à droite, l'icône « import » 📤 permet d'importer un bail existant via l'IA.

📊 Bureau (tableau de bord)

Le Bureau est la page d'accueil de la gestion locative : en un coup d'œil, l'état de votre parc et de vos finances.

Les chiffres d'en-tête

Quatre cartes résument l'essentiel : biens loués (sur le total), baux et locataires actifs, et le loyer mensuel récurrent (avec son équivalent annuel).

Revenus & dépenses

Choisissez une période (mois en cours, mois dernier, année en cours, 12 mois) : l'application affiche les loyers encaissés, les revenus, les dépenses et le résultat net, avec une comparaison à la période précédente (en hausse / en baisse).

Les graphiques

• La répartition des revenus par bien (camembert) pour voir quel logement rapporte le plus.
• La courbe revenus / dépenses sur 12 mois pour suivre la tendance.

🏠 Biens

Un « bien » est un logement que vous louez (appartement, maison, immeuble).

1. Dans la rubrique Biens, appuyez sur « + ».
2. Renseignez l'adresse, la surface et le type (appartement, maison, immeuble, parking, commerce).
3. Rattachez le bien à une entité de détention (votre propriétaire — personne physique ou SCI). C'est ce qui cloisonne la comptabilité par compte — créez d'abord votre Propriétaire si ce n'est pas fait.
4. Activez l'option « Location courte durée (LCD) » si le bien est exploité en saisonnier / meublé de tourisme : tant qu'aucun bail longue durée n'est actif, son état s'affiche LCD au lieu de Disponible (et un filtre dédié le retrouve dans la liste).
5. Enregistrez. Le bien est prêt à recevoir un bail.

La fiche du bien (vue patrimoniale)

Appuyez sur un bien dans la liste pour ouvrir sa fiche détaillée : une vue de synthèse qui rassemble, en un seul écran, tout l'historique du logement. Le bouton « Modifier » (en haut à droite) ouvre le formulaire si vous souhaitez corriger une donnée.

• Patrimoine & rendement : valeur estimée, prix d'achat, plus-value latente, prix au m², loyer mensuel, rentabilité brute et nette.
• Revenus par année : loyers encaissés, dépenses réelles et résultat net, cumulés année par année (et un total depuis l'origine).
• Locataires successifs : l'historique des baux (locataire, période, loyer, statut), du plus récent au plus ancien.
• Travaux & crédits : les interventions du bien et les crédits rattachés (mensualité, capital restant dû, date de fin).

🔧 Travaux (interventions)

Suivez ici les travaux de maintenance de vos logements loués : une fuite, une chaudière à réviser, un volet bloqué… Distinct des travaux d'achat-revente (univers MDB) : ici c'est l'entretien du quotidien.

1. Rubrique Biens → onglet Travaux → bouton « + ».
2. Choisissez le bien concerné, décrivez l'objet (ex. « Fuite sous évier »), la catégorie (plomberie, électricité, chauffage…) et la priorité.
3. Renseignez l'artisan, le devis estimé puis la facture réelle quand vous l'avez. L'écart devis / facture s'affiche en rouge en cas de dépassement.
4. Faites évoluer le statut : signalé → planifié → en cours → terminé.

Passer une intervention en dépense

Une fois l'intervention terminée et la facture saisie, le menu ⋮ propose « Comptabiliser » : l'application crée automatiquement une dépense de travaux rattachée au bien dans vos Finances. Un repère « Comptabilisé » apparaît alors sur la fiche, ce qui évite tout double passage en charge.

📦 Parc d'équipements

Tenez l'inventaire des équipements que vous possédez et installez dans vos biens : électroménager, mobilier, chaudière, climatisation, chauffe-eau… Chaque équipement peut être relié à sa facture d'achat pour retrouver garantie, date et prix payé.

1. Rubrique Biens → onglet Parc → bouton « + ».
2. Décrivez l'équipement (nom, catégorie, bien où il se trouve), sa date d'achat et son prix.
3. Rattachez sa facture (PDF ou photo) : elle reste accessible depuis la fiche de l'équipement.

Importer un équipement depuis sa facture

Vous avez la facture sous la main ? L'IA lit la facture et pré-remplit l'équipement (désignation, prix, date). Vous vérifiez, corrigez si besoin, puis enregistrez.

🛡️ Assurance PNO (propriétaire non-occupant)

Renseignez l'assurance PNO de chaque logement pour ne plus jamais laisser un contrat expirer sans vous en rendre compte. L'application vous rappelle l'échéance et vous alerte si l'attestation manque ou ne correspond pas au bon bien.

Renseigner l'assurance PNO

L'assurance PNO se saisit au niveau du bien (pas du crédit) — depuis la fiche ou le formulaire d'un logement.

• La compagnie d'assurance et le numéro de contrat.
• La prime annuelle et la date d'échéance du contrat.

Import de l'attestation par IA

Plutôt que de tout retaper, importez l'attestation PDF : l'IA la lit et pré-remplit compagnie, numéro de contrat, prime et échéance. Vous vérifiez et enregistrez.

Rappels & alertes

• Rappel automatique avant l'échéance, pour renouveler à temps.
• Alerte « attestation manquante » tant qu'aucun document n'est joint au bien.
• Alerte « mauvais bien » si l'adresse lue sur l'attestation ne correspond pas à celle du logement — pour éviter de classer une attestation au mauvais endroit.

🏢 Propriétaires (personne physique ou SCI / holding)

Le propriétaire est l'entité de détention qui porte vos biens et sépare la comptabilité par structure. Ce peut être une personne physique (détention en nom propre) ou une société (SCI, holding…). Chaque bien doit être rattaché à un propriétaire — créez-en donc au moins un avant vos biens.

1. Rubrique Propriétaires → « + ».
2. Choisissez le type — Particulier (nom propre) ou une forme juridique — puis saisissez le nom et les coordonnées.
3. Vos biens et baux seront ensuite rattachés à ce propriétaire.

👥 Locataires

Enregistrez ici les personnes qui louent vos biens, ainsi que leur garant (la personne qui se porte caution).

1. Rubrique Locataires → « + ».
2. Saisissez le nom, l'e-mail, le téléphone du locataire.
3. Ajoutez les informations du garant si nécessaire.

Le solde locataire (grand-livre)

Depuis la fiche d'un locataire, ouvrez son solde : un relevé chronologique de tous les loyers appelés (au débit) et des encaissements (au crédit), avec le solde courant ligne après ligne. Le bas du relevé indique le solde final : montant dû par le locataire (en rouge) ou avance / trop-perçu (en vert). Vous pouvez l'exporter en PDF pour le transmettre.

Le garant (caution solidaire)

Pour chaque garant, vous pouvez renseigner sa durée d'engagement, la date de l'acte de cautionnement et y joindre l'acte signé (PDF ou photo). En cas d'impayé du locataire, ouvrez le menu ⋮ du garant → « Relancer (impayé) » : l'application pré-rédige une mise en demeure de la caution (rappelant l'engagement solidaire et le montant dû) que vous envoyez d'un geste par WhatsApp, SMS ou e-mail.

Archiver un ancien locataire

Un locataire parti ? Archivez-le : il disparaît de la liste active mais reste conservé pour l'historique de ses baux et de ses loyers. L'opération est réversible (désarchivage à tout moment).

📋 Candidats

Centralisez les candidatures reçues pour vos logements et comparez leur solvabilité d'un coup d'œil avant de choisir un locataire.

1. Rubrique Locataires → onglet Candidats → bouton « + ».
2. Saisissez le nom, les coordonnées, le bien visé (ou « candidature spontanée »), le type de contrat et le revenu mensuel.
3. Indiquez le loyer visé (charges comprises) et, le cas échéant, le garant et son revenu.

Le témoin de solvabilité

Dès que vous saisissez le loyer et le revenu, une pastille s'affiche : Solide (revenu ≥ 3× le loyer), Correct (revenu un peu juste ou compensé par le garant) ou Risqué. C'est la règle classique des 3 fois le loyer, avec prise en compte du garant.

Convertir un candidat en locataire

Vous avez retenu un dossier ? Depuis le menu ⋮, choisissez « Convertir en locataire » : l'application crée une fiche locataire pré-remplie (nom, contact, garant, revenu) et marque la candidature comme « Devenu locataire ». Vous pouvez ensuite lui rattacher un bail.

🔑 Locations (les baux)

Le bail est le contrat qui relie un locataire à un bien, avec un loyer. C'est le cœur de la gestion locative.

Créer un bail

1. Rubrique Locations → « + ».
2. Choisissez le bien et le locataire concernés.
3. Indiquez le type (meublé / nu), le loyer hors charges, les charges, les dates de début/fin et le dépôt de garantie.
4. Enregistrez. Vous pouvez générer le contrat de bail PDF et lancer la facturation des loyers.

Importer un bail existant avec l'IA

Vous avez déjà un bail signé ? Au lieu de tout retaper, utilisez l'icône « import » 📤 en haut à droite : l'IA lit le PDF du bail et remplit automatiquement les informations (loyer, charges, parties, dates). Elle peut même générer l'historique des 60 derniers mois de loyers.

📋 Inventaires (mobilier)

Pour une location meublée, la loi impose un inventaire du mobilier. Créez-le ici, pièce par pièce.

1. Rubrique Inventaires → « + ».
2. Rattachez-le au bail, puis listez les meubles et équipements par pièce.
3. L'inventaire pourra être annexé au bail.

📝 États des lieux

Constatez l'état du logement à l'entrée du locataire, puis à sa sortie. L'application compare les deux et génère un PDF signé.

1. Rubrique État des lieux → « + ».
2. Choisissez s'il s'agit d'une entrée ou d'une sortie, et le bail concerné.
3. Parcourez le logement pièce par pièce : notez l'état de chaque élément (murs, sols, équipements) et ajoutez des photos.
4. À la sortie, l'application affiche la comparaison entrée/sortie pour repérer les dégradations.
5. Exportez l'état des lieux en PDF (avec photos) pour signature.

Signature électronique du bail et de l'état des lieux

Plus besoin d'imprimer, de faire signer sur papier puis de rescanner : vous pouvez faire signer en ligne aussi bien le contrat de bail que l'état des lieux. Chaque signataire reçoit un code de sécurité (OTP) à saisir pour valider sa signature ; une fois signé, un cartouche horodaté (date, heure et identité du signataire) est imprimé directement sur le PDF. Le document ainsi obtenu conserve une valeur de preuve et se partage comme n'importe quel autre PDF de l'application.

🔚 Fin de location : dépôt de garantie & congé

Tout le départ d'un locataire au même endroit : donner ou recevoir un congé, faire l'état des lieux de sortie, puis restituer le dépôt de garantie. Accessible depuis le menu ⋮ d'un bail.

Le dépôt de garantie (cycle complet)

1. Menu d'un bail → « Dépôt de garantie ».
2. Encaisser le dépôt (montant + date) — ou, pour un bail ancien dont le dépôt est déjà en main, « Dépôt déjà détenu » (n'ajoute pas de fausse écriture de trésorerie).
3. Au départ, indiquez si l'état des lieux de sortie est identique à l'entrée : c'est ce qui fixe le délai légal de restitution — 1 mois si identique, 2 mois sinon (et non le montant des retenues).
4. Ajoutez les retenues justifiées (dégradations, impayés, ménage…). L'application calcule le solde à restituer (jamais négatif) et signale un éventuel reliquat dû par le locataire.
5. En copropriété, vous pouvez conserver une provision (max 20 %) jusqu'à l'arrêté des comptes du syndic, puis la solder plus tard.
6. Générez la lettre de restitution PDF avec le décompte détaillé.

Le congé / la résiliation

1. Menu d'un bail → « Congé / résiliation ».
2. Choisissez qui donne congé : locataire ou bailleur. Le préavis légal est calculé automatiquement (meublé 1 mois / nu 3 mois côté locataire, réductible en zone tendue ; meublé 3 mois / nu 6 mois côté bailleur).
3. Saisissez la date de notification et le mode de délivrance (recommandé, commissaire de justice, main propre).
4. La date d'effet est libre pour le locataire ; pour le bailleur elle est imposée au terme du bail (non modifiable).
5. Côté bailleur, un motif est obligatoire (reprise, vente, motif légitime et sérieux).
6. Générez la lettre de congé PDF, puis enchaînez sur l'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt directement depuis l'écran.

Un congé enregistré met automatiquement à jour la date de fin du bail et peut être annulé (l'échéance d'origine est restaurée).

💶 Finances & import du relevé bancaire

Suivez tout l'argent qui entre (loyers) et qui sort (charges, travaux, crédits) pour chacun de vos biens.

Le tableau de bord financier

Une vue d'ensemble des loyers encaissés, en attente et en retard, avec des graphiques. Chaque mouvement d'argent est une « transaction » rattachée à un bien.

Statut de paiement d'un loyer

Pour chaque loyer, vous indiquez s'il est payé, partiel ou en retard, avec la date de paiement. C'est ce qui alimente les relances et les quittances.

Loyer payé en plusieurs fois (échelonnement)

Un loyer encaissé en plusieurs versements — colocation qui paie séparément, locataire qui règle en deux fois ? Sur la fiche du loyer, la section « Paiement échelonné » affiche le déjà encaissé / le reste dû et permet d'ajouter chaque versement. Le statut bascule automatiquement de « partiel » à « payé » une fois le total atteint.

Importer votre relevé bancaire

Plutôt que de tout saisir à la main, importez le relevé de votre banque (fichier CSV ou OFX). L'application :

• Range automatiquement chaque ligne dans le bon bien / la bonne catégorie, selon des règles que vous définissez (ventilation).
• Rapproche les échéances de crédit : un prélèvement bancaire est associé au bon crédit. Le montant importé fait foi (il prime sur le calcul théorique).
• Vous propose une revue avant validation : vous vérifiez, corrigez si besoin, puis confirmez.

🔔 Outils — Relances

Gérez les loyers en retard et envoyez avis d'échéance et relances en quelques clics. (Rubrique Outils → onglet « Relances ».)

• L'application liste automatiquement les loyers en retard.
• Vous générez un avis d'échéance PDF (rappel du loyer à payer).
• Vous envoyez une relance par e-mail au locataire en un clic.

✅ Outils — Tâches & rappels

Ne ratez plus une échéance : assurance, chaudière, fin de bail, révision de loyer, régularisation… (Outils → onglet « Tâches ».)

Créer une tâche

Appuyez sur + Tâche, donnez un titre, une catégorie et une échéance, puis rattachez-la (au choix) à un bien, un bail ou un locataire. Chaque tâche se coche une fois faite et affiche « en retard / dans X jours ».

Les suggestions automatiques

L'application repère les échéances proches (fin de bail, fin d'assurance dans les 90 jours) et vous propose de créer la tâche en un clic.

📊 Outils — Bilan par bien

La comptabilité de vos biens en un coup d'œil : ce qui rentre, ce qui sort, et ce qu'il reste. (Outils → onglet « Bilan ».)

• Choisissez l'année et, si besoin, le propriétaire.
• Pour chaque bien : recettes − charges = résultat net, avec des barres de rentabilité.
• La synthèse globale donne le total recettes, charges et résultat net du périmètre.
• Exporter le journal comptable (PDF) : le grand-livre détaillé (toutes les écritures de l'année) + la synthèse par poste, filtré sur le propriétaire sélectionné — prêt à transmettre à votre comptable, une entité à la fois.

📈 Outils — Révision IRL

Chaque année, vous pouvez augmenter le loyer selon un indice officiel (l'IRL pour l'habitation, l'ILC pour le commercial). Cet outil calcule la nouvelle valeur et génère le courrier. (Outils → « Révision IRL ».)

1. Choisissez le bail à réviser.
2. L'application calcule le nouveau loyer selon l'indice.
3. Générez le courrier de révision PDF à envoyer au locataire.
4. Appliquez la révision au bail en un clic.

Les garde-fous juridiques

L'outil vous protège des erreurs classiques :

• Pas de clause de révision ? Si le bail ne prévoit pas de révision, l'application l'indique et bloque l'application (une révision sans clause est juridiquement irrégulière).
• Rattrapage prescrit. Si vous avez oublié de réviser pendant plus d'un an, l'outil vous prévient : la révision n'est pas rétroactive et ne prend effet qu'au dernier anniversaire (les années antérieures sont perdues).
• Indice en baisse. Si l'indice baisse, le loyer est révisé à la baisse (c'est la règle légale, une « clause plancher » serait réputée non écrite).

Historique & annulation

Chaque révision appliquée est archivée sur le bail. En cas d'erreur de saisie (faute de frappe sur l'indice, mauvaise date), un bouton « Annuler la dernière » remet le loyer à sa valeur précédente — pas besoin de nous contacter.

Rappel automatique

Quand l'anniversaire de révision d'un bail approche, une suggestion de tâche apparaît dans Outils → Tâches pour ne plus jamais oublier de réviser.

🧾 Outils — Export fiscal

À la période des impôts, cet outil prépare le récapitulatif de vos revenus locatifs pour vous aider à remplir votre déclaration. (Outils → « Fiscal ».)

• Sélectionnez l'année (et éventuellement le propriétaire).
• L'application calcule vos recettes et charges par bien. Les échéances de crédit sont automatiquement ventilées : la part intérêts + assurance emprunteur est déduite (le capital remboursé, lui, n'est pas déductible).
• Elle compare le régime micro et le régime réel, en distinguant foncier (nu) et BIC (meublé / LMNP).
• Exportez le récapitulatif fiscal en PDF.

🧮 Outils — Régularisation des charges

Une fois par an, comparez les provisions sur charges versées par le locataire aux charges réelles que vous avez payées. (Outils → onglet « Charges ».)

1. Choisissez l'année (et éventuellement le propriétaire).
2. Pour chaque bail : provisions appelées (provision mensuelle × mois d'occupation) vs charges réelles imputées au bien.
3. Le solde indique s'il faut rembourser le locataire (trop-perçu) ou émettre un appel complémentaire.
4. Exportez le décompte de régularisation en PDF.

🎯 Outils — Optimisation fiscale

Cet outil compare les régimes fiscaux pour vous dire lequel vous fait payer le moins d'impôts : location nue ou meublée (LMNP), micro ou réel, avec ou sans amortissement. (Outils → « Optimisation ».)

• Renseignez vos revenus et charges (ou laissez l'IA lire votre avis d'imposition).
• L'application simule chaque régime et affiche celui qui est le plus avantageux.
• Vous obtenez une comparaison chiffrée pour décider en connaissance de cause.

Guide de déclaration — « où déclarer ? »

Une fois la simulation lancée, l'application vous indique, bien par bien, le montant à reporter et la case exacte de votre déclaration d'impôts.

• Choisissez le régime que vous appliquez réellement (le régime conseillé est proposé par défaut) : nu micro-foncier, nu réel, LMNP micro-BIC ou LMNP réel.
• Pour chaque bien, vous voyez le formulaire (2042, 2044, 2042-C-PRO, liasse 2031/2033) et la case à remplir (ex. 4BE pour le micro-foncier, 4BA/4BC/4BB pour le foncier réel, 5NI pour le meublé micro-BIC, 5NA/5NY pour le LMNP réel), avec le montant calculé à partir de vos loyers et charges.
• Avec plusieurs biens, un bloc « Totaux du foyer » additionne, par case, ce que vous reportez une seule fois sur la déclaration commune. Les cases qui ne peuvent pas être simplement additionnées (foncier réel de plusieurs biens : la 2044 met vos biens en commun, avec compensation des déficits et un plafond global) sont signalées comme indicatives, à valider sur votre 2044.
• Bouton « Exporter le guide de déclaration PDF » pour garder un aide-mémoire au moment de remplir votre déclaration.

🏦 Outils — Crédits

Suivez les crédits rattachés à vos biens : échéances, tableau d'amortissement, renégociations. (Outils → « Crédits ».)

Ajouter un crédit

1. Onglet Crédits → « + ».
2. Saisissez le crédit à la main, ou importez la feuille de prêt PDF : l'IA lit le capital restant, le taux, la durée, l'assurance et même le tableau d'amortissement.
3. Rattachez le crédit à un bien (il hérite alors du propriétaire du bien).

Renégociation

Votre crédit a été renégocié ? Le bouton « Renégocier » ajoute un nouveau segment (nouveau capital, taux, durée) à partir d'une date d'effet. L'échéancier se recalcule automatiquement.

Rapprochement bancaire

Lors de l'import de votre relevé (voir Finances), chaque prélèvement est automatiquement associé au bon crédit. L'échéancier reste consultable en lecture seule.

⚡ Automatisation (emails & rappels)

Laissez l'application travailler pour vous : avis, relances et rappels peuvent être générés et envoyés automatiquement, sans clic. (Bouton ⚡ Automatisation en haut de l'écran, onglet Locatif.)

Ce qui peut être automatisé

• Avis d'échéance : le 1er de chaque mois, un email d'avis de loyer part vers les locataires concernés.
• Relances d'impayés : chaque jour, une relance par email est envoyée pour les loyers échus et non encaissés (une seule fois par mois et par loyer).
• Rappels (fin de bail, assurance) : créés automatiquement — toujours actif, sans email.

Activer les emails

1. Ouvrez ⚡ Automatisation et basculez les interrupteurs Avis et/ou Relances.
2. Pour que les emails partent réellement, l'extension d'envoi (SMTP) doit être configurée côté Firebase. Tant qu'elle ne l'est pas, les envois sont préparés mais non expédiés.

📑 Tous les documents PDF que vous pouvez générer

Récapitulatif de tous les documents que l'application produit automatiquement, prêts à imprimer ou à partager.

🔒 Sécurité & confidentialité

Vos données vous appartiennent et restent privées.

• Cloisonnement strict : chaque donnée est rattachée à votre compte. Personne d'autre ne peut techniquement accéder à vos opérations, biens ou locataires.
• Connexion sécurisée : e-mail/mot de passe, Google ou Apple.
• Documents protégés : vos PDF et photos sont stockés dans un espace cloud cloisonné par projet et par propriétaire.
• RGPD : les données de vos locataires sont traitées dans le respect de la réglementation (durée de conservation, possibilité d'export et de suppression).

Exporter vos données (portabilité)

Depuis Mon compte › Mes données, le bouton « Exporter mes données » génère une archive contenant un fichier de synthèse complet et des tableaux CSV par catégorie (finances, baux, biens, locataires…) ouvrables directement dans Excel — pratique pour votre comptable. Le lien de téléchargement est à durée limitée et l'archive s'efface automatiquement.

Droits de vos locataires

• Accès / portabilité : un locataire disposant d'un espace locataire peut exporter ses propres données depuis cet espace (icône de téléchargement en haut de l'écran) : sa fiche, ses baux, ses quittances, les documents partagés et ses messages.
• Effacement (anonymisation) : à la demande d'un locataire dont la location est terminée, ouvrez le menu ⋮ de sa fiche et choisissez « Anonymiser (RGPD) ». Ses données personnelles (identité, coordonnées, revenus, pièce d'identité) sont effacées définitivement, tandis que les baux et quittances — pièces à valeur légale — sont conservés. L'anonymisation est impossible tant qu'un bail est actif.

❓ Questions fréquentes

Dois-je tout remplir pour avoir un résultat ?

Non. Le calcul se met à jour avec ce que vous saisissez. Plus vous remplissez, plus le résultat est précis. Commencez par le prix d'achat, les travaux et le prix de revente.

Mes données sont-elles enregistrées automatiquement ?

Dans une opération MDB, pensez à appuyer sur l'icône 💾 « Enregistrer » en haut à droite. Dans le locatif, les créations se valident avec le bouton de chaque formulaire.

Que veut dire l'alerte rouge « OPÉRATION AVORTÉE » ?

Vous avez activé un « Red Flag » dans l'onglet Visite (mérule, péril, etc.). C'est un risque rédhibitoire : l'application bloque le calcul pour vous protéger. Désactivez l'interrupteur si c'était une erreur.

L'IA s'est trompée en lisant mon PDF, que faire ?

L'import IA est un point de départ : vérifiez toujours les champs pré-remplis et corrigez-les à la main si besoin. Aucune donnée n'est définitive.

Quelle différence entre Standard et Premium ?

Le niveau Standard (gratuit) donne accès aux calculateurs, au suivi des travaux et à la consultation web du marché. Le niveau Premium débloque l'estimation automatique du prix par API et les rapports avancés. Voir la page Tarifs.

Puis-je utiliser l'application sur ordinateur ?

Oui. ImmoLock fonctionne sur smartphone et dans un navigateur web. Vos données vous suivent sur tous vos appareils dès que vous êtes connecté.

📖 Glossaire — les mots traduits en français simple

Tous les termes techniques de l'application, expliqués sans jargon.