Entretien courant à la charge du locataire, vétusté et gros équipements à celle du propriétaire : le partage posé par le décret 87-712, la nuance qui déclenche 90 % des litiges, et comment sécuriser votre état des lieux de sortie.
Mis à jour le 11 juillet 2026 · Lecture 6 min
À l'état des lieux de sortie, une seule question fâche vraiment : ce robinet qui goutte, cette moquette usée, ce volet bloqué — c'est au locataire ou au propriétaire de payer ? La réponse tient dans un texte simple, le décret n°87-712 du 26 août 1987, complété par la loi du 6 juillet 1989. Ce guide en donne la logique, puis le partage pièce par pièce.
Le principe est posé par la loi de 1989 : le locataire assume l'entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que toutes les réparations locatives listées par le décret 87-712 — sauf si elles sont dues à la vétusté, à un vice de construction, à la force majeure ou à un défaut du bailleur.
Le propriétaire, lui, garde à sa charge les grosses réparations, le remplacement des équipements en fin de vie et tout ce qui relève de l'usure normale. Résumé en une phrase : le locataire entretient, le propriétaire remplace.
C'est ici que naissent la quasi-totalité des litiges. Le même désordre change de camp selon sa cause :
Ne demandez pas « quel est l'objet ? » mais « pourquoi est-il abîmé ? ». Vieillesse = propriétaire. Manque d'entretien ou choc = locataire. Un doute non tranché se lit toujours en faveur du locataire : sans preuve de dégradation, aucune retenue sur le dépôt de garantie n'est justifiée.
Entrée & séjour / chambres. Locataire : rebouchage des trous, menu raccord de peinture, entretien des sols et remplacement de vitres cassées, graissage des gonds. Propriétaire : réfection d'une peinture usée par le temps, remplacement d'un revêtement de sol en fin de vie.
Cuisine & salle de bains. Locataire : joints de silicone, remplacement des joints de robinet, débouchage des siphons, détartrage, entretien courant des appareils fournis. Propriétaire : remplacement d'un chauffe-eau, d'un mitigeur ou d'un équipement hors d'usage par vétusté.
Chauffage & réseaux. Locataire : entretien annuel de la chaudière et ramonage (obligations à justificatif daté), remplacement des petites pièces d'usage. Propriétaire : remplacement de la chaudière elle-même, mise aux normes de l'installation électrique.
Extérieur & parties privatives. Locataire : entretien du jardin, taille des haies, dégorgement des conduits accessibles. Propriétaire : réfection de la toiture, ravalement, remplacement d'une clôture vétuste.
Un locataire quitte un logement après six ans. À l'état des lieux de sortie :
Retenue légitime sur le dépôt de garantie : 200 €, et non le prix d'une moquette neuve. Vouloir facturer la moquette, c'est s'exposer à une contestation — et à la pénalité de retard de 10 % du loyer mensuel par mois entamé si la restitution du dépôt dérape.
Pour éviter le bras de fer sur « c'est usé / non c'est abîmé », de nombreux baux annexent une grille de vétusté : elle applique un abattement selon l'âge de l'équipement. Sans grille au bail, aucun abattement forfaitaire ne peut être inventé — on retombe sur la charge intégrale ou nulle. Pour la suite du dossier, voir notre guide régularisation des charges.
Tout se joue sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Sans état des lieux d'entrée détaillé, le logement est présumé avoir été remis en bon état : difficile alors de prouver une dégradation. Trois réflexes : décrire précisément (photos datées à l'appui), qualifier chaque poste par sa cause, et n'imputer au locataire que ce qui est réellement de sa responsabilité.
Sur le terrain, le tri « locataire / propriétaire » demande de croiser le poste avec sa cause. ImmoLock intègre un barème d'aide fondé sur le décret 87-712 : à l'état des lieux de sortie, chaque désordre reçoit une qualification (usage normal, vétusté, défaut d'entretien, dégradation) qui suggère la charge et le fondement de la retenue, reporté sur le décompte de restitution du dépôt. C'est une aide à la décision — la validation reste la vôtre, jamais une retenue automatique.
États des lieux comparés entrée/sortie, qualification des dégradations, décompte de restitution du dépôt et quittances : tout dans une application, gratuitement.
Cet article est une synthèse pédagogique et ne constitue pas un conseil juridique. La liste des réparations locatives (décret n°87-712) et le partage des charges dépendent de votre situation et des clauses de votre bail : en cas de litige, référez-vous aux textes en vigueur et, si besoin, à un professionnel du droit.
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