Un ou deux mois pour rendre le dépôt, selon un critère précis qui n'est pas celui que l'on croit. Le délai légal, les retenues que vous pouvez justifier, la provision de 20 % en copropriété et la pénalité de retard.
Mis à jour le 16 juillet 2026 · Lecture 6 min
À la fin d'un bail, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire, déduction faite de ce qu'il peut légitimement retenir. C'est l'un des moments les plus conflictuels de la location : délai dépassé, retenues contestées, moquette facturée à neuf. L'encadrement est pourtant clair, posé par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Ce guide en donne les règles, avec un exemple chiffré.
Le point le plus mal compris. Le délai de restitution dépend d'un seul critère : l'état des lieux de sortie est-il conforme à celui d'entrée ?
Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire. Attention au contresens fréquent : ce n'est pas le montant retenu qui allonge le délai, c'est l'existence même d'un écart à l'état des lieux. Un logement rendu à l'identique = 1 mois, même si vous n'avez aucune retenue à faire.
Le déclencheur du délai court, c'est la conformité de l'état des lieux, pas la présence ou l'absence de retenues. Un état des lieux d'entrée détaillé est votre meilleure protection : sans lui, le logement est présumé avoir été remis en bon état, et prouver une dégradation devient très difficile.
Toute retenue doit être justifiée par un document : devis, facture, ou état des lieux comparé. Trois postes sont recevables :
Ce que vous ne pouvez pas retenir : la remise à neuf d'un équipement usé par le temps. Une moquette de huit ans, une peinture ternie relèvent de la vétusté, donc du propriétaire.
Cas particulier fréquent : le logement est en copropriété et l'arrêté annuel des comptes n'est pas encore connu au départ du locataire. La loi autorise alors le bailleur à conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu'à l'approbation des comptes de l'immeuble.
Le solde de cette provision doit être régularisé dans le mois qui suit l'approbation des comptes par l'assemblée générale : vous rendez au locataire ce qui reste après imputation de sa quote-part réelle de charges.
Si le dépôt n'est pas restitué dans le délai (1 ou 2 mois), le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Chaque mois entamé compte pour un mois entier — un retard de 5 jours au-delà du délai déclenche déjà une pleine mensualité de pénalité.
Loyer mensuel HC : 800 €. Dépôt de garantie : 800 € (un mois de loyer, plafond légal en location nue). À l'état des lieux de sortie, deux désordres imputables au locataire :
Le logement présente des écarts avec l'entrée → délai de 2 mois. Retenue justifiée : 200 € (sur devis). Le bailleur rend 600 € au locataire, accompagnés des justificatifs. S'il traîne et restitue au 4e mois, il devra 2 mois de pénalité, soit 2 × 80 € = 160 € en plus.
Ne rendez jamais un dépôt amputé sans un décompte écrit : montant du dépôt, liste des retenues avec leur fondement, justificatifs joints, solde restitué. Un décompte clair désamorce la quasi-totalité des contestations — et protège le bailleur en cas de litige.
Sur le terrain, tout se joue sur la chaîne état des lieux → qualification des désordres → décompte. ImmoLock gère ce cycle « fin de location » : états des lieux comparés entrée/sortie, qualification de chaque poste (usage normal, vétusté, défaut d'entretien, dégradation) qui suggère la charge et le fondement de la retenue, calcul du délai légal à partir de la conformité de l'état des lieux, provision de copropriété, et génération de la lettre de restitution avec décompte. Une aide à la décision — la validation reste la vôtre, jamais une retenue automatique.
États des lieux comparés, qualification des dégradations, décompte de restitution du dépôt et lettre au locataire : tout dans une application, gratuitement.
Cet article est une synthèse pédagogique et ne constitue pas un conseil juridique. Le régime du dépôt de garantie (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) et le partage des retenues dépendent de votre situation et des clauses de votre bail : en cas de litige, référez-vous aux textes en vigueur et, si besoin, à un professionnel du droit.
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