Pourquoi un marchand de biens paie environ 2,5 % de frais d'acquisition au lieu de 7,5 %, à quelle condition, et ce que vous risquez si vous ne revendez pas dans les temps. Avec un exemple chiffré.
Mis à jour le 2 juillet 2026 · Lecture 6 min
Sur une acquisition à 200 000 €, la différence entre les frais « classiques » et le régime marchand de biens dépasse 10 000 €. C'est de la marge nette gagnée avant même le premier coup de pioche. Encore faut-il remplir la condition centrale — et l'assumer jusqu'au bout. Ce guide explique d'où vient ce taux réduit, ses conditions, et le piège de la requalification.
Ce qu'on appelle frais de notaire, c'est surtout de l'impôt. La part principale, ce sont les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) perçus pour l'État et les collectivités — autour de 5,8 % dans le régime de droit commun. Les émoluments du notaire et les débours ne représentent qu'une fraction du total. Réduire les « frais de notaire », c'est donc d'abord réduire ces droits de mutation.
Quand l'acquéreur agit en marchand de biens, l'article 1115 du Code général des impôts substitue aux DMTO classiques un droit fixe réduit. En pratique, les frais d'acquisition tombent aux alentours de 2,5 % au lieu de ~7,5 %. La contrepartie tient en une phrase :
Le taux réduit est accordé contre un engagement de revendre le bien dans un délai de 5 ans. Cet engagement est pris dans l'acte d'acquisition. Si la revente n'intervient pas dans le délai, l'avantage tombe et les droits de mutation de droit commun redeviennent exigibles — avec intérêts de retard.
Le régime vise l'opération d'achat pour revente, pas la constitution d'un patrimoine locatif de long terme. Si votre intention réelle est de conserver le bien, ce n'est pas le bon régime.
Reprenons une acquisition à 200 000 € FAI :
Ces 10 000 € s'ajoutent directement à votre marge net-net, puisqu'ils sortent du prix de revient total (PRT). Sur une opération dont la marge nette visée tourne autour de 50 000 €, c'est 20 % de rentabilité en plus obtenus par le simple choix du régime d'acquisition.
Les frais de notaire réduits (droits de mutation à l'achat) et la TVA sur la marge à la revente sont deux mécanismes distincts. Le premier réduit votre coût d'entrée ; le second détermine la TVA due à la sortie. Une opération MDB combine généralement les deux — d'où l'intérêt de tout modéliser d'un coup. Voir notre guide de la TVA sur marge.
Le danger n'est pas le taux, c'est de ne pas tenir l'engagement. Deux scénarios classiques :
La parade est simple : n'utilisez le régime que sur des opérations que vous comptez réellement revendre, et suivez la date butoir des 5 ans comme une échéance critique du projet.
Sur le terrain, devant un bien, le bon réflexe est de basculer le régime de frais et de voir la marge se recalculer en direct. ImmoLock intègre une bascule « Régime marchand (~2,5 %) » ou « Régime classique (~7,5 %) » dans le formulaire de projet : les frais d'acquisition, le prix de revient total, la TVA selon le régime et la marge net-net se mettent à jour instantanément. Vous comparez les deux hypothèses en une seconde, sans tableur.
Bascule du régime de notaire, PRT, TVA sur marge, IS et offre inversée — dans une seule application, gratuitement.
Cet article est une synthèse pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les taux, délais et conditions du régime de l'article 1115 CGI dépendent de votre situation et évoluent : validez chaque opération avec votre notaire et votre expert-comptable.
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