Marge ou prix total ? Quand l'article 268 du CGI s'applique, comment calculer la TVA réellement due, et l'impact exact sur votre marge net-net. Avec un exemple chiffré de bout en bout.
Mis à jour le 26 juin 2026 · Lecture 7 min
La TVA est le poste qui fait ou défait une opération de marchand de biens. Se tromper de régime, c'est surestimer sa marge de plusieurs dizaines de milliers d'euros — et le découvrir trop tard, chez le notaire. Ce guide remet les idées au clair : les deux régimes possibles, leurs conditions, la formule exacte, et un exemple complet jusqu'à la marge nette d'IS.
Le marchand de biens (MDB) achète pour revendre. Ses ventes d'immeubles relèvent de la TVA immobilière. Deux régimes coexistent, et c'est l'origine du bien acheté qui détermine lequel s'applique :
La TVA sur marge ne s'applique que si l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction de TVA : typiquement un achat à un particulier, à une SCI non assujettie, ou un immeuble achevé depuis plus de 5 ans. Si vous avez récupéré de la TVA à l'achat, vous basculez en principe sur le prix total.
La base imposable est la marge, c'est-à-dire la différence entre le prix de revente et le prix d'achat. La TVA (20 %) est contenue dans cette marge — on l'en extrait :
Point clé souvent oublié : en régime de marge, la TVA sur les travaux et les frais n'est pas déductible. Travaux et honoraires restent donc en TTC dans votre prix de revient — ce qui réduit d'autant la marge réelle.
Quand l'opération ouvre droit à déduction (neuf, requalification en immeuble neuf, acquisition avec TVA récupérable), la TVA se calcule sur la totalité du prix de vente, mais vous récupérez la TVA payée sur l'acquisition, les travaux et les frais :
Ici les travaux et frais reviennent mécaniquement en HT dans votre résultat, puisque leur TVA est récupérée. Le choix entre les deux régimes n'est donc pas qu'une formalité : il change votre marge finale.
Prenons une opération classique en régime de marge (achat à un particulier) :
On déroule :
L'impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Et attention : l'IS se calcule sur le bénéfice économique (CA net − PRT − TVA due), pas sur une marge brute. Oublier les frais de notaire ou les frais annexes dans le PRT, c'est surestimer le bénéfice et l'IS.
Faire tourner ces calculs à la main sur le terrain, devant un bien, c'est la porte ouverte aux erreurs. ImmoLock intègre un moteur qui calcule, en direct : le prix de revient total, la TVA selon le régime choisi (marge, prix total ou exonéré), l'IS à deux tranches et la marge net-net — plus un calculateur d'offre inversée qui vous donne le prix d'achat maximum pour une marge cible.
PRT, TVA sur marge, IS, offre inversée, vente à la découpe et co-investissement — dans une seule application.
Cet article est une synthèse pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal. Les règles de TVA immobilière sont complexes et dépendent de votre situation : validez chaque opération avec votre expert-comptable ou votre avocat fiscaliste.