Louer nu ou meublé ne relève pas de la même fiscalité, et l'écart de rendement net peut être considérable. Revenus fonciers, BIC, micro ou réel, amortissement et déficit foncier : voici comment arbitrer, bien par bien.
Mis à jour le 26 juin 2026 · Lecture 6 min
Le choix entre louer nu (imposition au titre des revenus fonciers) et louer meublé en LMNP (imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC) change fortement l'imposition de vos loyers — et donc le rendement net qui vous reste réellement en poche. Ce n'est pas un détail administratif : à loyer identique, deux bailleurs peuvent payer des impôts très différents selon le régime retenu. Voici les mécanismes pour décider.
Quand vous louez un logement vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous :
En louant meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos loyers basculent en BIC. Là aussi, deux régimes :
La règle simple : peu de charges et un petit loyer ⇒ le micro et son abattement forfaitaire suffisent, sans paperasse. Charges et intérêts d'emprunt élevés, ou volonté d'amortir ⇒ le réel est généralement gagnant (déficit foncier en nu, amortissement en LMNP). Mais il n'y a pas de réponse universelle : le bon régime dépend de chaque bien, de son financement et de votre situation fiscale.
Une fois le régime choisi, encore faut-il reporter les montants dans les bonnes cases. Pour mémoire :
Comparer nu et LMNP, micro et réel, bien par bien, en tenant compte de vos charges, de vos intérêts d'emprunt et de l'amortissement, c'est exactement ce qui fait basculer un investissement du rouge au vert. ImmoLock intègre un optimiseur fiscal qui compare ces options pour chaque bien et vous indique le régime le plus avantageux, ainsi qu'un guide « où déclarer » qui précise le montant à reporter et la case Cerfa correspondante. Pour aller plus loin côté revente, consultez aussi notre guide TVA sur marge, et retrouvez tous les guides dans nos ressources.
Comparez nu vs LMNP et micro vs réel par bien, avec l'amortissement, le déficit foncier et le guide des cases Cerfa.
Cet article est une synthèse pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal. Les plafonds, abattements et taux évoluent chaque année : validez votre choix de régime et vos déclarations avec votre expert-comptable.